Droit de l’expropriation
et de la préemption

Le droit de l’expropriation et le droit de préemption sont des outils juridiques portant sur un rapport conflictuel entre le droit de propriété « inviolable et sacré » et les exigences de l’action publique.

La différence entre l’expropriation et la préemption, deux opérations foncières distinctes

Tout comme l’expropriation, la préemption concerne l’acquisition d’une propriété immobilière, par une collectivité publique.

Toutefois, la préemption suppose la mise en vente volontaire d’un bien par son propriétaire, alors que l’expropriation impose au propriétaire l’aliénation de son bien.

La préemption confère néanmoins à la puissance publique la possibilité de devenir acquéreur privilégié, à un prix fixé par le juge de l’expropriation (à défaut d’accord amiable).

Dans ces deux procédures d’acquisition immobilière, le propriétaire a le droit de se défendre face à la volonté de la puissance publique et d’obtenir une plus juste indemnisation.

L’intervention d’un avocat constitue une réelle plus-value tant pour l’autorité publique (afin de sécuriser le dossier en amont et défendre les intérêts publics en cas de contentieux) que pour les particuliers (pour contester l’atteinte à son droit de propriété et obtenir une juste indemnisation).

La représentation par un avocat est devenue obligatoire devant le juge de l’expropriation, tant en première instance qu’en appel, depuis le 1er janvier 2020

(Décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 reformant la procédure civile).

L’expropriation

L’expropriation est une prérogative de puissance publique des collectivités publiques leur permettant, dans un but d’utilité publique, d’obliger une personne privée à céder la propriété d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier.

La procédure d’expropriation, procédure juridique complexe, se déroule en plusieurs étapes : de la déclaration d’utilité publique (DUP), précédée d’une enquête publique, jusqu’à l’ordonnance d’expropriation.

01. La phase administrative

  • Procédure de préparation à la déclaration d’utilité publique (enquête publique, consultations des collectivités locales intéressées)
  • Arrêté portant DUP
  • Arrêté de cessibilité (précédé d’une enquête parcellaire), portant identification des propriétaires expropriés et des ayants droits à indemnité)

02. La phase judiciaire

Se déroule devant le juge de l’expropriation

  • Prononcé de l’ordonnance d’expropriation (portant transfert de propriété)
  • Procédure de fixation du montant de l’indemnité due par l’expropriant, à défaut d’accord amiable

La procédure de fixation judiciaire du prix présente de nombreux pièges :

L’autorité expropriante est soumise à un certain nombre de règles, imposées par le code de l’expropriation, qui, lorsqu’elles ne sont pas respectées, conduisent à une irrégularité de la procédure.

Cette procédure de fixation judicaire du prix a connu des évolutions importantes pour assurer une plus grande protection des intérêts des expropriés, comme l’intervention obligatoire d’un avocat depuis le 1er janvier 2020.

Les moyens d’action des expropriés

Dès l’ouverture de l’enquête publique, il faut prendre connaissance du dossier, faire des observations sur le registre de l’enquête et rencontrer le commissaire enquêteur. L’arrêté de déclaration d’utilité publique (DUP) peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois de la publicité de l’arrêté ou la notification de l’arrêté de cessibilité. Ce recours peut constituer un moyen de pression. Le propriétaire, ou locataire, exproprié a, par ailleurs, à défaut d’accord amiable, un intérêt à se défendre devant le juge de l’expropriation pour obtenir une indemnisation plus importante que le prix offert par l’autorité publique, en sollicitant notamment des indemnités accessoires. Il convient de préciser néanmoins que le préjudice moral n’est pas indemnisable.

La préemption

La procédure de préemption se déroule en plusieurs phases successives

  • Procédure préalable à l’arrêté de préemption
  • Arrêté de préemption
  • Procédure de fixation judiciaire du prix, en cas de désaccord sur le prix, devant le juge de l’expropriation (représentation par avocat obligatoire depuis le 1er janvier 2020)
  • Procédure de rétrocession d’un bien préempté

La préemption d’un bien immobilier est moins attentatoire au droit de propriété, que l’expropriation, en ce sens qu’il intervient à la suite de la volonté du propriétaire.

Le propriétaire d’un bien situé dans un périmètre « de préemption » définie par une collectivité publique en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement urbain doit, en priorité, lorsqu’il souhaite aliéner son bien, proposer la vente du bien à cette collectivité. C’est ce que l’on appelle le droit de préemption. Le propriétaire du bien n’est donc pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix.

En faisant appel à un avocat, vous vous donnez des chances d’équilibrer le rapport de force avec l’autorité publique. Les règles d’évaluation des biens sont spécifiques et complexes en cette matière. Le recours à un avocat est en effet utile pour obtenir une indemnisation plus importante ou un prix plus juste. L’avocat peut négocier, tout au long de la procédure, le montant de l’indemnité due par l’expropriant ou du prix de bien, en toute confidentialité.